在許多城市，大戶型如今比以往任何時候都更容易賣出。

我最近翻看了一些過去寫下的文字。
如今再讀，竟別有一番滋味。

不久前，我們寫過一篇關於“小三房不好賣”的文章，評論區點贊最高的一條直言不諱：房地產的黃金時代已經過去了。

但在我看來，更準確的說法其實是：住房需求並沒有消失，而是發生了轉型。

當這種需求變化傳導到市場端，千絲萬縷的訊號最終匯聚成一句話：

房子越大，越好賣。

這一趨勢在一手（新房）市場中表現得尤為明顯，而且資料已經給出了明確佐證。

根據中指研究院的資料，在全國 30 個重點城市中，有 20 個城市的大戶型成交量正在上升。我們以 144 平方米作為分界線，超過這一面積的統一定義為大戶型。

其中，有 11 個城市的大戶型成交佔比已經超過 20%。

也就是說，在超過三分之一的重點城市中，市場每天都在真實地反映著這一變化。

資料來源：中指研究院
毫無疑問，大戶型已經成為當下一手市場的核心主題。

而更有意思的是，你有沒有注意到——

在長沙、杭州、合肥等城市，大戶型新房的銷售表現，甚至比上海還要好。

我此前去杭州、南京走訪，與一線銷售人員交流時，他們描述的市場畫面，與今天的資料幾乎完全一致。

也正因為如此，這個話題值得在此時此刻再拿出來，重新討論一遍。

今年，市場早已不再只盯著 144 平方米這條線。在不少城市，新房成交的面積幾乎已經沒有上限。

“大戶型好賣”本身並不新鮮，真正的新變化在於：開發商正在以前所未有的力度，不斷突破面積邊界。

無論是高層還是多層專案，方向都只有一個——
越做越大。

上海，就是一個典型例子。

到底有多大？

直接看這些被標紅的資料。

資訊來源：網路公開資料，僅供參考
在上海壹號院，200–400 多平方米的戶型，僅僅被用來做三房，這已經遠遠超出了市場對“三房”面積段的傳統認知。

而今年三期，五房戶型的面積甚至直接站上了 1010 平方米。

這是什麼概念？

要知道，年前賣得火爆的露香園“天際大宅”，面積也不過 882 平方米。短短幾個月，天花板就被再次抬高。

更誇張的是，如此“大到離譜”的戶型，反而賣得越來越好。

爆表的認籌率，已經說明了一切。

資料來源：新房搖號助手，截至 4 月 4 日 17:00
比如上海內環內的金陵華庭一期，首開戶型就是 270 平方米的四房，均價 18.9 萬元 / 平方米。

最終結果是：
158 套房源，吸引了 310 多組客戶，幾乎是兩個人搶一套房。

再比如位於中外環之間的浦開雲璟，因為戶型尺度做到極致，認籌率一度接近 300%。

四期主力戶型為 152 平方米四房、五開間朝南，面寬達到 16.45 米。

不只是“做大”，而是“全方位地大”，因此每一次開盤都熱度極高。

而且這些大戶型房源，很少依賴鏈家等主流渠道，基本不存在去化壓力。

而放眼上海以外，情況甚至更加誇張。

不僅賣得更好，面積還在不斷重新整理紀錄。

中指研究院資料顯示，今年春季，長沙大戶型成交佔比達到 33%，在 20 多個城市中排名第一。

合肥位居第二，大戶型成交佔比為 28%。

資料來源：中指研究院
我們熟悉的杭州，這一比例幾乎是上海 15% 的兩倍。

以合肥為例，主城區大戶型的起步面積已經來到 140 平方米，200、300 平方米的房源並不少見。

近三年來，大戶型佔比持續上升。

資料來源：世聯行
截至去年上半年，合肥 160 平方米以上的房源佔比已經提升了 14%。

像高速地產的壹品森境，主力建面集中在 225–229 平方米；招商璽系列專案的面積段在 200–320 平方米之間，幾乎清一色都是高階大平層。

甚至連這次沒進入榜單的二線城市佛山，也呈現出同樣的走勢。

過去三年，佛山大戶型成交曲線幾乎一模一樣。

據佛山房產綜合統計，去年全市 200 平方米以上的新房成交超過 1680 套。

500 平方米左右的超級大戶型，也賣出了將近 50 套。

而在杭州，大平層早已“卷”成麻花。

300–500 平方米只能算普通水準，個別頂級專案如觀雲錢塘，面積已經拉到 600 平方米，最大的一套躍層甚至達到 1258 平方米。

可以看出，二三線城市購房者對“更大面積”的熱情，遠超我們的想像。

更令人意外的是——
不僅賣得好，還賣得更貴。

此前我們統計過，在上海，同一小區內，大戶型確實更容易賣出更高單價，但價差通常只在一兩萬元左右。

放到全國，這種差距就被徹底拉開了。

最典型的依然是杭州。

一邊是主城區普遍均價在 4 萬元左右，核心區如錢江新城、申花已來到 6 萬元。

另一邊，大戶型新盤的單價卻在不斷重新整理上限。

2024 年初，單價還在 4 萬元上下。

底圖來源：大平層研究院
但過完年到 3 月，已經突破 6 萬，直奔 7 萬而去，幾乎攔不住。

多個代表性大戶型專案，都是以高價姿態入市。

即便是限價專案，比如玉瀾月華，精裝單價 6.75 萬元 / 平方米，也已經屬於上半區。

錦繡公館更是達到 8.54 萬元 / 平方米，十分罕見。

而最極致的觀雲錢塘，過去五年從首開 5 萬+，到 7 萬+，再到 10 萬以上。

2021 年，單套房源甚至衝到 12–15 萬元 / 平方米，直接站上杭州豪宅第一陣營。

你可能會覺得，這是杭州的特例，畢竟如今的杭州正處在流量與資本風口。

但真正讓我意外的是，連縣城的大戶型也開始呈現出同樣的趨勢。

過去兩年，我們團隊多次走訪義烏，發現那裡的新房市場熱度，已經絲毫不遜於上海。

而價格，更是讓人震驚。

資料來源：小若好房，僅供參考
是的，這就是“世界義烏”的真實實力。

一手大戶型的價格，已經與一線城市比肩，甚至把杭州都擠了下去。

在義烏，動輒幾千萬的房子，買起來就像買瓶水一樣簡單，最大的戶型甚至需要“搶”。

資料來源：網路公開資料，僅供參考
單價突破 7 萬元 / 平方米的八都萬境觀雲，聯排從上桌到售罄，僅用了 18 秒。

綠城鳳起潮鳴，單價 6 萬元，半年銷售額突破 60 億元，成為整個金華市 2024 年的銷冠專案。

這些被鬨搶的專案，總價大多在 1500–3500 萬之間，最高單價已經接近 9 萬元。

總體來看，與上海不少內環豪宅處在同一水平。

那麼，為什麼一手大戶型會如此受寵？

從全國視角來看，答案其實並不複雜。

儘管 2024 年起大戶型供應開始回升，但在此之前，市場長期處於供給不足狀態。

CRIC 資料顯示，圍繞 2020 年前後的五年，全國 200 平方米以上的大平層產品，普遍供不應求。

我選取了 5 個具有代表性的城市進行對比。

資料來源：克而瑞及公開資訊，僅供參考
當“供應 / 成交”比值小於 1，就意味著供不應求。

北京約為 0.57。

上海也差不多，約 0.6。

過去五年，上海（不含別墅）新房供應超過 32 萬套。

資料來源：網上房地產
但在 2024 年之前，195 平方米以上商品房的供應占比始終未超過 3%。

成都在 2021 年供應了 2148 套 200 平方米以上的大平層，結果成交了 2589 套。

深圳更是從 2016 年的 2.94%，下降到 2024 年 7 月的 1.86%。

稀缺，是真正存在的。

與此同時，購房人群也在發生變化，對大戶型提出了更高要求。

其中一類是當下的高淨值單身人群。即便一個人住，也普遍追求更大的空間。

前些年的中興路一號，100 平方米做成一房，就是典型例子。

另一類則是家庭需求。

前幾個月我們在杭州觀雲錢塘調研時發現，意向客戶中一半以上是二孩、三孩家庭。

其中，多孩家庭裡的二次置業比例高達 73%。

資料來源：觀雲
對他們而言，面積幾乎是剛性需求，甚至要滿足三代同堂。

於是，300 平方米、500 平方米的大戶型，成為“一步到位”的最優解。

資料來源：觀雲
當然，還有不少人選擇大戶型，目標也很明確：投資。

當下一個共識是：戶型越大，抗跌性越強。

以深圳綠景公館 1866 為例。

2016 年成交均價在 8–9 萬元 / 平方米，160 平方米的大戶型才剛剛破 10 萬。

過去三年，這類大戶型基本穩定在 8 萬左右。即便回撥，在深圳三年只跌 10%，已經相當能打。

更關鍵的是，2025 年初市場回暖後，價格迅速反彈，重回 9 萬。

目前，大戶型報價已經回到 9 萬底價，幾乎沒有議價空間。

上海也是如此——漲得最多、跌得最少，往往只屬於大戶型。

可以說，這一輪，大戶型贏得非常徹底。

從更本質的層面看，大戶型帶來的居住體驗，本身就是完全不同的。

比如上海壹號院 350 平方米的四房戶型。

當面積被放大後，橫向客廳呈現出極強的開闊感。

客餐廳接近 100 平方米，舉辦一場 House Party 輕輕鬆鬆。

有些戶型甚至預留了“情緒空間”。

在成都璞逸錦江 235 平方米戶型中，主臥被打造為一個私密的情緒場域。

回到臥室前，先經過一個十字形衣帽間，儀式感被無限放大。

衣帽間背後，還藏著一個水吧。

換好家居服，在這裡調一杯酒，再走到沙發區獨酌或對飲。

最理性的建築，把感性的生活空間做到了極致。

而正因為“足夠大”，有些空間甚至可以被“浪費”。

在觀雲 1258 平方米頂躍中，江景最好的一層，中間專門做了一座旋轉樓梯。

不為功能，只為一種拾級而上的尊貴感。

一切，皆因“足夠大”。

最後，讓我們回到開頭。

前幾天我們還在討論小戶型逐漸被邊緣化，而今天的資料已經讓大戶型站到了舞臺中央，而且聲勢更盛。

順著這一前一後的資料脈絡，一個更清晰的畫面正在浮現。

一方面，小戶型面臨著面積擁擠、供應過量、偽三房氾濫等問題，吸引力不斷下降。

另一方面，大戶型成交資料的強勢，正是改善型需求崛起的真實寫照。

未來的居住圖景，或許會是這樣：

普通單身人群選擇小戶型，或者直接租房。

普通家庭則選擇大戶型，甚至在當下仍具價效比的視窗期，直接買更大的，一步到位。

正如一位杭州中介告訴我的，核心小區的四房，根本不夠賣。

這一波大戶型背後的家庭客戶，早已不只是為了投資，而是為了未來 10 年、20 年、甚至 30 年的長期居住。

總之，無論選擇大戶型還是小戶型，每一種產品，都承載著不同時代的價值。

而關於未來居住方式的答案，其實已經越來越清晰了。