一封“舉報信”的出現，意外揭開了兩家頭部房企之間潛藏的合作緊張關係。
近日，北京興鼎房地產開發有限公司向廣州國資委傳送的一封“舉報信”在業內流傳。信中指出，在北京璞樾專案中，作為大股東的中建智地指控操盤方越秀未遵循既定定價規則，擅自對部分房源“暗中調價”，並影響了隔壁專案的銷售表現。
接近雙方的業內人士向《第一財經》確認了“舉報信”的真實性。目前，專案各方股東正在積極協商，希望妥善解決與營銷相關的爭議。
在當前的新房市場中，專案降價或房企開啟“價格戰”已並不少見，即便在北京的高階住宅板塊也十分常見。但這次事件的特殊之處在於，矛盾發生在同一豪宅專案的合作伙伴之間。隨著樓市持續調整，房企聯合開發模式中的潛在風險正逐漸顯現。
北京豪宅“聯姻”中的波折
近段時間，央企中建智地與廣州國資房企越秀地產，圍繞北京璞樾專案的營銷與操盤問題產生爭議。
作為中建智地持股 97% 的子公司，北京興鼎房地產向廣州國資委發出“舉報信”，稱越秀未遵循統一定價體系，通過調整表價、修改折扣體系等方式，使實際成交價格偏離既定的價格邏輯。
為何一家深耕北京的地產央企，會與一家廣州國資房企在定價問題上爆發衝突？
這場糾紛可追溯至今年 4 月。當時，“中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝陽城開”的聯合體以 126 億元拿下黃杉木店組合地塊。隨後該地塊被拆分為兩個專案開發：南地塊“紫京宸園”由中建智地負責營銷，北地塊“璞樾”則由越秀負責營銷和物業管理。
儘管兩個專案在股權結構上極為相似，中建智地均為大股東，但因為劃分成兩個獨立操盤的專案，天然存在競爭關係。
為避免出現“貼身肉搏”，兩個專案在前期便嘗試差異化定位。例如，紫京宸園主打宋式美學，戶型 133–400 平方米；而璞樾走國際範與東方氣質結合路線，主推 152–258 平方米的四居產品。
今年 10 月，兩專案先後入市，均獲得亮眼銷售成績。紫京宸園官宣銷售 56.5 億元，璞樾則達 45.65 億元，成為當月北京新房市場的兩大熱門。
不久前，兩專案還“攜手營業”，聯合釋出一張海報，展示其 10 月網籤資料包攬北京冠亞軍，配文“時代雙作，共同熱銷”。
然而不到半個月，“舉報信”的曝光便揭示了熱銷背後的合作裂痕。
根據北京住建委截至 11 月 15 日的資料，紫京宸園共網籤 120 套，均價約 9.85 萬元/㎡；璞樾網籤 130 套，均價約 9.96 萬元/㎡，兩個專案的整體價差約 1100 元/㎡。
中建智地認為，越秀首開定價不合理，某些品質相同的樓棟，璞樾的價格反而低於隔壁專案。此外，中建還指控越秀營銷人員存在不當競爭行為，“導致南地塊已認購客戶流失”“客戶對板塊價格預期被拉低”。
因此，作為持股比例最高的股東，中建智地向越秀明確表達了不滿。從一封其發給越秀的函件看，中建要求越秀交出北地塊的營銷工作。然而事件最終走向仍未有定論。
接近越秀的人士表示，各方股東正在溝通協商，希望妥善解決問題；而中建的核心訴求是糾正不當營銷行為，希望最終兩個專案實現“共贏”，共同維護板塊的良性價格體系，為市場提供優質產品。
房企聯合開發的潛在風險浮現
中建與越秀的合作糾紛，背後折射的是新房市場競爭過於激烈的現實。
從地段來看，紫京宸園與璞樾所在位置十分稀缺。今年 4 月拿地時業內分析指出，黃杉木店地塊位於東四環與東五環之間，是近十年來朝青板塊唯一新增住宅地塊，周邊配套成熟。
這一板塊屬於實打實的豪宅區，地塊西北方向便是北京豪宅代表作星河灣，其二手掛牌價約 9.5 萬元/㎡。周邊還有潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等專案。
不過，朝陽區目前在售的高階改善類樓盤眾多，如保利朝觀天珺、金茂滿曜、中海時光之境、中海朝陽 ONE，以及長江實業開發的北京御翠園。官方還表示未來三年朝陽區將推出 30 宗優質住宅地塊。
隨著大量高階專案同臺競爭，購房者選擇更多。儘管紫京宸園與璞樾在地段與產品上具備優勢，但客群重疊明顯，許多客戶會同時考察兩個專案，再決定最終選擇。
此外，該糾紛也暴露出房企合作開發模式中的結構性隱患。
在房地產繁榮時期，房企常通過合作開發實現規模擴張。國泰海通地產資料顯示，截至 2025 年上半年，36 家重點房企的少數股東權益佔比已達歷史最高的 44%。
合作開發雖能提升擴張速度，但也可能帶來隱性負債、債務結構複雜、利益不一致等問題，這些風險往往在市場下行時集中顯現。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，目前房企聯合開發存在以下普遍性風險：
一是合作方利益協調困難。市場形勢變壞時，如銷售不佳、利潤下降，各方在定價、營銷、成本控制方面容易出現分歧。
二是操盤權與股權不匹配風險。例如越秀持股較少但掌握操盤權，容易引發矛盾。
三是銷售壓力下合作關係的破壞風險。合作方可能為了各自的生存，採取激進手段，破壞合作平衡。
目前，中建智地與越秀的銷售目標都相當激進。
作為近幾年北京新房市場的“重量級玩家”，中建智地自 2020 年更名後持續加大在北京的投資，不少專案通過聯合拿地實現。中指研究院資料顯示，2025 年 1–10 月，中海地產、中建智地、華潤置地分別以 376.2 億元、166.1 億元、162.3 億元位列北京房企權益銷售額前三。
越秀同樣大力深耕北京。2025 年上半年其在北京的合同銷售額達 197.2 億元，同比大增 255.1%。今年前十個月，越秀地產全口徑銷售額達 254.9 億元位列第二，權益銷售額 115.3 億元位列第五。
至於這兩家北京樓市的頭部玩家能否在合作專案上達成共識，還需持續關注。