Di Banyak Kota, Semakin Besar Tipe Hunian, Semakin Mudah Terjual

Saya baru saja membuka kembali beberapa tulisan lama yang pernah saya buat.
Saat dibaca sekarang, rasanya berbeda—lebih dalam, lebih terasa maknanya.

Beberapa waktu lalu, kami menulis artikel tentang unit kecil tiga kamar tidur yang semakin sulit terjual. Komentar terpopuler saat itu menyimpulkan dengan tegas: era keemasan properti sudah berlalu.

Namun menurut saya, pernyataan yang lebih tepat adalah ini: permintaan properti tidak hilang, melainkan sedang berubah bentuk.

Ketika perubahan permintaan ini tercermin di pasar, berbagai sinyal akhirnya bermuara pada satu kesimpulan yang sangat jelas:

Semakin besar tipe hunian, semakin mudah terjual.

Fenomena ini paling terasa di pasar primer (rumah baru), dan data sudah memberikan pembuktian yang sangat kuat.

Laporan dari China Index Academy menunjukkan bahwa dari 30 kota utama di seluruh negeri, 20 kota mengalami peningkatan transaksi untuk unit besar. Kami menggunakan luas 144 meter persegi sebagai batas—segala unit di atas angka tersebut dikategorikan sebagai hunian besar.

Lebih jauh lagi, di 11 kota, pangsa transaksi hunian besar sudah melampaui 20%.

Artinya, di lebih dari sepertiga kota besar, pasar setiap hari secara nyata membuktikan kebenaran pernyataan ini.

Sumber data: China Index Academy
Ukuran besar memang telah menjadi tema utama yang paling kuat di pasar rumah baru saat ini.

Dan ada satu hal menarik lainnya yang patut diperhatikan.

Di kota-kota seperti Changsha, Hangzhou, dan Hefei, penjualan hunian besar justru lebih baik dibandingkan Shanghai.

Ketika saya mengunjungi Hangzhou dan Nanjing serta berbincang langsung dengan para tenaga penjualan di lapangan, gambaran yang mereka sampaikan sepenuhnya sejalan dengan data yang kita lihat hari ini.

Karena itulah, topik ini layak diangkat kembali dan dibahas ulang—tepat di momen sekarang.

Tahun ini, batas 144 meter persegi sudah tidak lagi relevan. Di banyak kota, transaksi rumah baru nyaris tidak memiliki batas atas dari sisi luas.

Bahwa unit di atas 144 meter persegi laris, sebenarnya sudah bukan hal baru. Yang baru adalah langkah para pengembang yang semakin agresif mendorong batas ukuran.

Baik proyek bertingkat tinggi maupun menengah, arahnya sama: terus membesar, dan semakin besar.

Shanghai adalah contoh paling nyata.

Seberapa besar?

Cukup lihat angka-angka yang disorot.

Sumber informasi: data publik daring, sebagai referensi
Di Shanghai One Mansion, unit seluas 200 hingga lebih dari 400 meter persegi hanya dirancang sebagai rumah tiga kamar tidur—jauh melampaui ukuran yang selama ini diasosiasikan dengan tipe tersebut.

Pada fase ketiga tahun ini, bahkan unit lima kamar tidur sudah mencapai 1.010 meter persegi.

Apa artinya ini?

Menjelang akhir tahun lalu, Luxiang Garden yang dijuluki “sky mansion” sudah dianggap luar biasa dengan luas 882 meter persegi. Hanya dalam hitungan bulan, rekor itu kembali terpecahkan.

Yang lebih mengejutkan, unit sebesar ini justru semakin laris.

Tingkat pendaftaran pembeli yang melonjak tinggi sudah berbicara dengan sendirinya.

Sumber data: Asisten Undian Rumah Baru, per 4 April pukul 17.00
Ambil contoh Jinling Huating di dalam ring dalam Shanghai. Pada pembukaan fase pertama, tipe terkecilnya adalah empat kamar seluas 270 meter persegi dengan harga rata-rata 189 ribu yuan per meter persegi.

Hasilnya, 158 unit menarik lebih dari 310 calon pembeli—hampir dua orang berebut satu rumah.

Bahkan proyek PuKai Cloud Residences di antara ring dalam dan ring tengah mencatat rasio pendaftaran mendekati 300%, terutama karena skala dan proporsi unitnya yang sangat besar.

Pada fase keempat, ditawarkan unit empat kamar seluas 152 meter persegi dengan lima bukaan menghadap selatan dan lebar fasad mencapai 16,45 meter.

Bukan hanya besar, tapi besar secara menyeluruh. Tak heran setiap peluncuran selalu disambut antusiasme tinggi.

Banyak dari unit besar ini bahkan tidak terlalu bergantung pada saluran agen utama—karena memang tidak sulit untuk terjual.

Di luar Shanghai, situasinya bahkan lebih ekstrem.

Bukan hanya penjualannya yang semakin kuat, ukuran unitnya juga terus menembus batas baru.

Menurut data China Index Academy, pada musim semi tahun ini, hunian besar menyumbang 33% transaksi di Changsha—tertinggi di antara lebih dari 20 kota.

Hefei berada di posisi kedua dengan porsi 28%.

Sumber data: China Index Academy
Hangzhou, yang sudah akrab bagi kita semua, mencatat proporsi hampir dua kali lipat Shanghai yang berada di kisaran 15%.

Di Hefei, luas awal hunian besar di pusat kota kini sudah mencapai 140 meter persegi, dengan banyak unit 200 hingga 300 meter persegi tersedia.

Dalam tiga tahun terakhir, porsi hunian besar terus meningkat.

Sumber data: World Union
Hingga paruh pertama tahun lalu, unit di atas 160 meter persegi di Hefei sudah meningkat 14% dari sisi pasokan.

Proyek seperti Yipin Senjing dari Gaosu Property berfokus pada luas 225–229 meter persegi, sementara proyek Xi Series dari China Merchants menawarkan rentang 200–320 meter persegi—hampir semuanya adalah apartemen besar kelas atas.

Bahkan kota tingkat dua seperti Foshan, yang tidak masuk peringkat utama kali ini, menunjukkan tren serupa.

Dalam tiga tahun terakhir, pola transaksi hunian besar di Foshan juga bergerak dengan arah yang sama.

Menurut statistik properti Foshan, tahun lalu lebih dari 1.680 unit rumah baru di atas 200 meter persegi terjual.

Bahkan unit super besar sekitar 500 meter persegi pun mencatat hampir 50 transaksi.

Dan tentu saja, Hangzhou—di mana persaingan apartemen besar sudah mencapai tingkat ekstrem.

Di sana, 300–500 meter persegi hanya dianggap ukuran standar. Beberapa proyek papan atas seperti Guan Yun Qiantang sudah mendorong luas hingga 600 meter persegi, bahkan unit dupleks terbesarnya mencapai 1.258 meter persegi.

Jelas terlihat bahwa antusiasme pembeli di kota tingkat dua dan tiga terhadap hunian berukuran besar jauh melampaui perkiraan kita.

Yang lebih menarik lagi, unit-unit ini bukan hanya laris—tetapi juga semakin mahal.

Sebelumnya, kami mencatat bahwa di Shanghai, hunian besar memang cenderung dijual dengan harga per meter lebih tinggi dalam satu kompleks, meski selisihnya biasanya hanya satu hingga dua ribu yuan.

Namun jika dilihat secara nasional, jurangnya jauh lebih besar.

Contoh paling jelas tetap Hangzhou.

Di satu sisi, harga rata-rata di pusat kota berada di kisaran 40 ribu yuan per meter persegi, dan di kawasan inti seperti Qianjiang New City dan Shenhua mencapai 60 ribu.

Di sisi lain, harga unit besar baru terus menembus batas atas.

Awal 2024, harganya masih sekitar 40 ribu.

Sumber visual: Large Flat Research Institute
Namun setelah Tahun Baru hingga Maret, harga menembus 60 ribu dan melaju menuju 70 ribu tanpa tanda-tanda melambat.

Beberapa proyek hunian besar bahkan langsung masuk pasar dengan harga tinggi sejak awal.

Bahkan proyek yang masih dibatasi harga, seperti Yulan Yuehua dengan harga 67.500 yuan per meter persegi untuk unit berperabot, sudah termasuk lapisan atas.

Jinxiu Mansion mencapai 85.432 yuan per meter persegi—angka yang sangat jarang.

Yang paling ekstrem adalah Guan Yun Qiantang, yang dalam lima tahun naik dari harga awal 50 ribu+, ke 70 ribu+, hingga kini menembus 100 ribu lebih.

Pada 2021, satu unit bahkan mencatat harga 120–150 ribu yuan per meter persegi, langsung masuk jajaran hunian mewah teratas di Hangzhou.

Mungkin Anda mengira ini hanya fenomena Hangzhou, kota yang sedang berada di pusat arus modal dan perhatian.

Namun yang benar-benar mengejutkan saya adalah: bahkan kota tingkat kabupaten kini menunjukkan tren yang sama.

Dalam dua tahun terakhir, tim kami beberapa kali mengunjungi Yiwu dan menemukan bahwa pasar rumah barunya tidak kalah ramai dibanding Shanghai.

Dari sisi harga, bahkan lebih mencengangkan.

Sumber data: Xiaoruo Housing, sebagai referensi
Inilah kekuatan sesungguhnya dari “Yiwu Dunia”.

Harga hunian besar di pasar primer sudah menyamai kota kelas satu, bahkan melampaui Hangzhou.

Bagi pembeli di Yiwu, membeli rumah bernilai puluhan juta terasa semudah membeli sebotol air, dan unit terbesar bahkan harus diperebutkan.

Sumber data: data publik daring, sebagai referensi
Di Badu Wanjing Guan Yun, dengan harga tertinggi di atas 70 ribu yuan per meter persegi, unit townhouse terjual habis hanya dalam 18 detik.

Greentown Phoenix Tide, dengan harga 60 ribu yuan per meter persegi, mencatat penjualan lebih dari 6 miliar yuan dalam enam bulan dan menjadi proyek terlaris di Jinhua pada 2024.

Mayoritas proyek yang diperebutkan ini memiliki harga total sekitar 15–35 juta yuan, dengan harga per meter tertinggi mendekati 90 ribu—setara dengan banyak hunian mewah di ring dalam Shanghai.

Lalu, mengapa hunian besar di pasar primer begitu diminati?

Jika dilihat dari perspektif nasional, jawabannya sebenarnya cukup jelas.

Meski pasokan mulai meningkat sejak 2024, beberapa tahun sebelumnya pada dasarnya adalah periode kekurangan pasokan.

Data CRIC menunjukkan bahwa dalam lima tahun sekitar 2020, apartemen besar di atas 200 meter persegi secara konsisten berada dalam kondisi kekurangan pasokan.

Saya memilih lima kota representatif sebagai contoh.

Sumber data: CRIC dan informasi publik, sebagai referensi
Jika rasio pasokan terhadap transaksi di bawah 1, berarti terjadi kekurangan.

Beijing berada di kisaran 0,57.

Shanghai pun hanya sekitar 0,6.

Dalam lima tahun terakhir, Shanghai (tidak termasuk vila) memasok lebih dari 320 ribu unit rumah baru.

Sumber data: Online Real Estate
Namun sebelum 2024, porsi unit di atas 195 meter persegi tidak pernah melebihi 3%.

Di Chengdu, pada 2021 tersedia 2.148 unit di atas 200 meter persegi, namun terjual 2.589 unit.

Di Shenzhen, porsi pasokan unit besar turun dari 2,94% pada 2016 menjadi hanya 1,86% pada Juli 2024.

Kelangkaan ini benar-benar nyata.

Pada saat yang sama, profil pembeli juga berubah, dengan standar yang lebih tinggi terhadap hunian besar.

Salah satunya adalah kaum profesional mapan yang masih lajang. Meski tinggal sendiri, mereka tetap menginginkan ruang yang jauh lebih luas.

Proyek seperti Zhongxing Road No.1, di mana 100 meter persegi dirancang sebagai satu kamar tidur, adalah contoh klasik.

Selain itu, ada kebutuhan keluarga.

Dalam survei pasar di Guan Yun Qiantang, Hangzhou, lebih dari separuh calon pembeli adalah keluarga dengan dua atau tiga anak.

Di antara keluarga dengan banyak anak, 73% merupakan pembeli kedua.

Sumber data: Guan Yun
Bagi mereka, luas hunian hampir merupakan kebutuhan mutlak, bahkan untuk menampung tiga generasi.

Karena itu, hunian super besar seperti 300 atau 500 meter persegi menjadi pilihan paling masuk akal.

Sumber data: Guan Yun
Tentu saja, banyak pembeli juga memilih hunian besar dengan tujuan lain: investasi.

Saat ini sudah menjadi konsensus bahwa semakin besar unitnya, semakin kuat daya tahannya terhadap penurunan harga.

Ambil contoh Greenview Mansion 1866 di Shenzhen.

Pada 2016, harga transaksi berada di kisaran 80–90 ribu yuan per meter persegi, dan unit besar 160 meter persegi baru saja menembus 100 ribu.

Dalam tiga tahun terakhir, unit besar serupa stabil di sekitar 80 ribu. Meski sempat turun, penurunan 10% dalam tiga tahun di Shenzhen sudah tergolong sangat solid.

Yang terpenting, pada awal 2025, harga cepat pulih dan kembali ke 90 ribu.

Saat ini, harga unit besar sudah kembali ke level dasar 90 ribu dengan ruang negosiasi yang sangat terbatas.

Shanghai menunjukkan pola yang sama: naik paling tinggi, turun paling sedikit—hampir selalu milik hunian besar.

Bisa dikatakan, dalam siklus ini, hunian besar menang dengan sangat telak.

Dilihat lebih mendasar lagi, pengalaman tinggal yang ditawarkan hunian besar memang sepenuhnya berbeda.

Contohnya, unit empat kamar seluas 350 meter persegi di Shanghai One Mansion.

Ketika luas diperbesar, ruang keluarga horizontal terasa jauh lebih lapang.

Ruang tamu dan ruang makan mendekati 100 meter persegi, sehingga mengadakan house party menjadi sangat mudah.

Beberapa denah bahkan menyediakan ruang khusus untuk “emosi” dan pengalaman.

Di unit 235 meter persegi Puyi Jinjiang, Chengdu, kamar utama dirancang sebagai ruang emosional yang sangat privat.

Sebelum masuk kamar, penghuni melewati walk-in closet berbentuk silang yang memperkuat rasa ritual.

Di baliknya, terdapat minibar kecil.

Berganti pakaian rumah, meracik minuman, lalu bersantai sendiri atau berdua di area sofa.

Arsitektur yang rasional, namun mengeksekusi ruang hidup yang sangat emosional.

Dan karena ukurannya besar, beberapa ruang bahkan bisa “dikorbankan”.

Di penthouse 1.258 meter persegi Guan Yun, lantai dengan pemandangan sungai terbaik menempatkan tangga spiral di tengah ruangan.

Bukan untuk fungsi, melainkan untuk menghadirkan rasa kemewahan saat melangkah naik.

Semua ini mungkin karena satu hal: cukup besar.

Akhirnya, mari kembali ke awal.

Beberapa hari lalu kita masih membahas bagaimana unit kecil mulai terpinggirkan. Hari ini, data menunjukkan bahwa hunian besar telah menjadi pusat perhatian—dan tampil dengan kekuatan penuh.

Dari rangkaian data ini, gambaran masa depan menjadi semakin jelas.

Di satu sisi, unit kecil menghadapi masalah kepadatan ukuran, pasokan berlebih, dan maraknya “tiga kamar palsu”, sehingga daya tariknya terus menurun.

Di sisi lain, kuatnya transaksi hunian besar mencerminkan kebangkitan nyata permintaan untuk peningkatan kualitas hunian.

Ke depan, kemungkinan besar pola hunian akan terlihat seperti ini:

Pembeli lajang memilih unit kecil, atau bahkan lebih banyak yang memilih menyewa.

Sementara keluarga langsung memilih hunian besar—bahkan memanfaatkan jendela harga yang masih relatif masuk akal untuk membeli lebih besar sekaligus, sekali jalan.

Seperti yang pernah dikatakan seorang agen di Hangzhou kepada saya, unit empat kamar di kawasan inti benar-benar tidak cukup untuk memenuhi permintaan.

Di balik gelombang hunian besar ini, banyak keluarga tidak lagi semata-mata mengejar investasi, melainkan memikirkan tempat tinggal untuk 10, 20, bahkan 30 tahun ke depan.

Pada akhirnya, baik hunian besar maupun kecil, masing-masing mencerminkan nilai dari zamannya.

Dan gambaran tentang bagaimana kita akan tinggal di masa depan, kini semakin jelas terlihat.