Sebuah “Surat Pengaduan” Mengungkap Konflik Tersembunyi di Balik Kerja Sama Dua Raksasa Properti

Munculnya sebuah “surat pengaduan” tiba-tiba membuka celah keretakan dalam kerja sama dua raksasa properti papan atas.

Baru-baru ini, sebuah “surat pengaduan” yang dikirimkan oleh Beijing Xingding Real Estate Development Co., Ltd. kepada Komisi Pengawasan Aset Milik Negara Guangzhou mulai beredar di kalangan industri. Surat tersebut menyoroti proyek Beijing Puyue, di mana perusahaan BUMN pusat CSCEC Zhidi sebagai pemegang saham mayoritas menuduh operator proyek, Yuexiu, tidak mengikuti aturan penetapan harga, diam-diam mengubah harga beberapa unit, dan memengaruhi penjualan proyek tetangga.

Sumber dekat kedua perusahaan membenarkan kepada Yicai bahwa surat tersebut memang ada. Saat ini, seluruh pemegang saham dalam proyek tersebut sedang melakukan negosiasi intensif untuk menyelesaikan persoalan pemasaran yang muncul.

Di pasar properti baru, penurunan harga dan “perang harga” bukanlah hal langka—bahkan di segmen hunian mewah Beijing. Namun yang membuat kasus ini berbeda adalah fakta bahwa perselisihan terjadi di antara rekan pengembang dari proyek megaproyek yang sama. Di tengah penyesuaian pasar yang berkelanjutan, risiko tersembunyi dalam model kerja sama pengembangan mulai menunjukkan diri.

Drama di Balik “Aliansi” Hunian Mewah Ibu Kota

Belakangan ini, CSCEC Zhidi dan pengembang milik pemerintah Guangzhou, Yuexiu, terlibat perdebatan seputar pemasaran dan pengelolaan proyek Beijing Puyue.

Beijing Xingding, anak perusahaan CSCEC Zhidi dengan kepemilikan 97%, mengirim surat pengaduan kepada otoritas Guangzhou. Dalam surat tersebut, mereka menuduh Yuexiu menyimpang dari harga yang telah disepakati dengan mengatur ulang harga daftar, menyesuaikan skema diskon, dan menyebabkan harga transaksi melenceng dari logika harga awal.

Mengapa sebuah BUMN properti yang lama berakar di Beijing tiba-tiba berkonflik dengan pengembang BUMD Guangzhou soal harga?

Akar masalahnya bermula pada April lalu, saat konsorsium yang terdiri dari CSCEC Zhidi, Jinmao, Yuexiu, dan Chaoyang Chengkai membeli lahan Huangshan Mudian senilai 12,6 miliar yuan. Lahan tersebut kemudian dibagi menjadi dua proyek: Zijinchengyuan di bagian selatan dikelola CSCEC Zhidi, dan Puyue di bagian utara dioperasikan oleh Yuexiu.

Secara struktur kepemilikan, keduanya adalah “serumpun”—CSCEC Zhidi memegang saham terbesar di kedua proyek. Namun pembagian lahan menjadi dua proyek dengan operator berbeda secara alami menimbulkan kompetisi internal.

Untuk mencegah persaingan frontal, kedua proyek sejak awal menerapkan diferensiasi. Zijinchengyuan mengusung gaya arsitektur Song, dengan unit 133 hingga 400 meter persegi. Sementara Puyue tampil lebih modern dengan sentuhan Oriental, menawarkan unit empat kamar berukuran 152 hingga 258 meter persegi.

Pada Oktober tahun ini, kedua proyek resmi diluncurkan dan mencatat penjualan impresif: Zijinchengyuan meraih 5,65 miliar yuan, sementara Puyue mencapai 4,565 miliar yuan—menjadi dua proyek paling populer di pasar properti baru Beijing bulan itu.

Belum lama berselang, keduanya bahkan merilis poster pemasaran bersama, menampilkan posisi mereka sebagai peringkat pertama dan kedua dalam penjualan bersih Oktober, dengan slogan: “Dua Karya Besar, Satu Kesepakatan Penjualan.”

Namun, tidak sampai dua minggu, sebuah “surat pengaduan” mengungkapkan konflik yang tersembunyi di balik penjualan yang tampak gemilang.

Data otoritas perumahan Beijing hingga 15 November menunjukkan bahwa Zijinchengyuan menandatangani 120 unit dengan harga rata-rata 98.500 yuan/m², sedangkan Puyue menandatangani 130 unit dengan harga rata-rata 99.600 yuan/m²—selisih hanya sekitar 1.100 yuan/m².

CSCEC Zhidi menilai harga pembukaan Puyue terlalu rendah. Mereka menyebut bahwa beberapa gedung dengan spesifikasi setara justru dijual lebih murah dibanding proyek sebelah. Selain itu, mereka menuduh tim pemasaran Yuexiu melakukan persaingan tidak sehat yang “menyebabkan hilangnya pelanggan yang sebelumnya sudah melakukan reservasi di lahan selatan” dan “menurunkan ekspektasi harga di seluruh kawasan.”

Sebagai pemegang saham terbesar, CSCEC Zhidi kemudian menyatakan sikapnya. Sebuah surat resmi menunjukkan bahwa mereka meminta Yuexiu menyerahkan kendali pemasaran lahan utara. Namun arah akhir dari polemik ini masih belum dapat dipastikan.

Sumber dekat Yuexiu mengungkapkan bahwa semua pihak kini sedang berdiskusi untuk mencapai penyelesaian terbaik. Inti tuntutan CSCEC Zhidi adalah menghentikan praktik pemasaran yang dianggap tidak tepat, agar kedua proyek dapat mencapai “win-win” dan menjaga kesehatan harga kawasan, sembari memberikan produk dan hunian berkualitas bagi pasar.

Risiko Tersembunyi dalam Model Pengembangan Bersama

Perselisihan antara CSCEC Zhidi dan Yuexiu sejatinya mencerminkan ketatnya kompetisi pasar properti baru.

Dari sisi lokasi, kedua proyek terletak di area premium yang sangat langka. Saat lahan tersebut dilelang pada April, para analis menggarisbawahi bahwa kawasan Huangshan Mudian—di antara lingkar ke-4 dan ke-5 timur—merupakan satu-satunya lahan residensial baru yang masuk ke subkawasan Chaoyang-Qingnian Road dalam hampir satu dekade.

Kawasan ini adalah zona hunian mewah sejati. Di barat laut terdapat proyek legendaris Galaxy Bay, dengan harga jual sekunder sekitar 95.000 yuan/m². Di sekitar lokasi terdapat Runfeng Shuishang, Huafang Yicheng, hingga GOME First City.

Namun kompetisi di segmen high-end Chaoyang sangat ketat. Ada banyak proyek premium lain seperti Poly Chaoguantianjun, Jinmao Manyao, China Overseas Shiguang Zhijing, China Overseas Chaoyang ONE, hingga Yucuiyuan milik CK Hutchison. Pemerintah juga berencana merilis 30 lahan residensial berkualitas dalam tiga tahun ke depan.

Ini berarti pembeli memiliki semakin banyak pilihan. Meskipun Zijinchengyuan dan Puyue unggul dari segi lokasi dan produk, pelanggan potensial keduanya sangat tumpang tindih—banyak pembeli yang mengunjungi kedua proyek sebelum membuat keputusan akhir.

Selain itu, kasus ini menyoroti risiko bawaan dari model kerja sama pengembangan.

Selama masa kejayaan properti, pengembang kerap menggunakan skema joint development untuk mengejar skala. Data Guotai Haitong menunjukkan bahwa hingga paruh pertama 2025, porsi kepemilikan pemegang saham minoritas di 36 pengembang besar mencapai 44%—level tertinggi sepanjang sejarah.

Model ini memang mempercepat ekspansi, tetapi juga menambah risiko: liabilitas tersembunyi, struktur utang kompleks, dan potensi konflik kepentingan—yang biasanya muncul saat pasar mulai melemah.

Menurut Bai Wenxi, Wakil Ketua Aliansi Modal Perusahaan Tiongkok, terdapat beberapa risiko umum pada model pengembangan bersama:

Pertama, koordinasi kepentingan antar mitra sering kali sulit. Ketika pasar berubah atau penjualan menurun, perbedaan pendapat mengenai penetapan harga, pemasaran, dan biaya mudah muncul.

Kedua, risiko ketidakseimbangan antara kepemilikan saham dan hak operasional—seperti Yuexiu yang hanya pemegang saham minoritas tetapi memegang kendali operasional—berpotensi memicu konflik.

Ketiga, tekanan penjualan dapat mendorong pihak tertentu mengambil langkah agresif demi kinerja masing-masing, mengganggu keseimbangan kerja sama.

Saat ini, baik CSCEC Zhidi maupun Yuexiu tengah berupaya besar memperkuat posisi mereka di pasar Beijing.

CSCEC Zhidi, sebagai pemain besar hunian baru Beijing, semakin aktif berinvestasi sejak rebranding pada 2020, banyak di antaranya melalui kerja sama lahan. Data China Index Academy menunjukkan bahwa dari Januari hingga Oktober 2025, China Overseas, CSCEC Zhidi, dan China Resources Land menempati peringkat tiga besar penjualan berdasarkan ekuitas di Beijing.

Yuexiu juga sangat agresif. Pada semester pertama 2025, penjualan kontraktualnya di Beijing mencapai 19,72 miliar yuan—melonjak 255,1% secara tahunan. Dari Januari hingga Oktober, total penjualannya mencapai 25,49 miliar yuan.

Apakah dua pemain besar yang mendominasi pasar properti Beijing ini pada akhirnya bisa mencapai kesepakatan dalam proyek bersama mereka? Jawabannya masih harus ditunggu.